يُعرف شراء المنازل القديمة وإصلاحها ثم إعادة بيعها بربح باسم "تقليب" المنزل. يعتمد التقليب الناجح على العثور على عقارات ذات أسعار منخفضة بما يكفي للسماح بتحقيق ربح عندما يتم طرح الاستثمار الأولي وتكلفة الإصلاحات من سعر البيع النهائي. هناك العديد من الطرق التي يمكنك من خلالها العثور على منازل تقلبها. أولاً ، قم بتجميع قائمة بالمنازل باستخدام موارد عبر الإنترنت ، ومعلومات من مكتب كاتب المقاطعة ، ومن خلال التشاور مع وكيل عقارات. تقييم جميع المنازل بدقة. قبل إجراء عملية شراء نهائية ، استشر المتخصصين وتفاوض مع البائع. سيساعدك هذا في العثور على أفضل سعر لتحقيق ربح من خلال قلب منزل.
خطوات
جزء 1 من 3: تجميع قائمة المنازل
الخطوة الأولى. تعرف على متوسط الأسعار في السوق الخاص بك
الخطوة الأولى لإيجاد منازل تقلبها هي معرفة السوق الخاص بك. تريد أن تتأكد من فهمك لمتوسط السعر في المنطقة التي تبحث عنها حتى تتمكن من التعرف على المنازل بأقل من قيمتها الحقيقية.
- انظر إلى مجموعة متنوعة من المنازل الموجودة حاليًا في السوق للتعرف على متوسط السعر. لن يمنحك هذا فقط فكرة عن المنازل المقيمة بأقل من قيمتها ، بل سيمنحك أيضًا فكرة عن المبلغ الذي يجب أن تبيع به منزلًا تم إصلاحه.
- يجب عليك أيضًا النظر في العوامل التي تؤثر على قيمة المنزل. هل المنزل في حي آمن؟ هل يقع بالقرب من مدرسة أو منطقة تجارية؟ هل لها عوامل تجعلها مرغوبة بالنسبة للمشتري العادي؟ سترغب في استهداف منازل مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية في هذه المناطق ، حيث من المرجح أن تبيعها من أجل الربح لاحقًا.
الخطوة 2. ابحث عن منازل مقومة بأقل من قيمتها باستخدام أدوات عبر الإنترنت
واحدة من أفضل الطرق لبدء البحث عن منازل لقلبها هي استخدام الأدوات عبر الإنترنت. ستسمح لك محركات البحث عبر الإنترنت بإعطاء نطاق سعري والبحث عن منازل في مناطق محددة. ابدأ قائمتك من خلال العثور على مجموعة متنوعة من المنازل عبر الإنترنت.
- يمكنك البحث عن منازل باستخدام مواقع مثل Zillow أو Realtor.com أو Trulia. قم بتعديل محرك البحث بحيث يتم سرد أقل الأسعار أولاً. انظر إلى مجموعة متنوعة من المنازل واحفظ القوائم التي تهمك على جهاز الكمبيوتر الخاص بك.
- سيعطيك هذا إحساسًا بالمكان الذي تميل فيه المنازل الأرخص إلى التواجد في الحي. يمكن أن يساعد ذلك في تضييق نطاق البحث ، عندما تبحث عن منازل من خلال وكيل عقارات أو منافذ بيع أخرى.
- ضع في اعتبارك أن المنازل المقومة بأقل من قيمتها ليست الأرخص دائمًا. أنت تريد منزلًا يُباع بسعر أقل من القيمة السوقية ، لكن يمكن إصلاحه وإعادة بيعه في المستقبل. قد يواجه أرخص منزل في منطقة ما مشاكل خطيرة ، ولا يستحق الاستثمار.
- هناك بعض المواقع الجديدة في مناطق معينة من المقاطعة يمكن أن تمنحك مكانًا جيدًا للبدء وتقوم ببعض التدقيق نيابة عنك. تقوم BMV بعمل رائع في تشغيل شركات آلية ومقارنتها بسعر القائمة ، بحيث يتم بالفعل تصفية الصفقات التي تقل قيمتها عن السوق (أو أقل من قيمتها) نيابة عنك. على الرغم من أن كل صفقة قد لا تكون صفقة كبيرة ، إلا أنها تمنحك مكانًا رائعًا لبدء البحث في عقار محتمل. يقدم هذا الموقع أيضًا بعض الإحصائيات المفيدة الأخرى مثل مبيعات REO ومتوسط أيام السوق في المنطقة. يمكن أن يعطي هذا النوع من الأرقام نظرة ثاقبة لما يجري في الجار المستهدف.
الخطوة 3. قم بزيارة مكتب كاتب المقاطعة للعثور على منازل في عملية حبس الرهن
المنازل التي تمر بعملية حبس الرهن ستكون أرخص بشكل عام. من السهل قلب المنازل المغلقة ، وقد لا تتطلب إصلاحات واسعة النطاق. قد تكون قادرًا على تقديم عرض للمالك مباشرةً ، والذي قد يكون أرخص من المرور عبر وكيل عقارات. يمكنك زيارة مكتب كاتب المقاطعة المحلي ، أو مكتب كاتب المقاطعة في المنطقة التي تتطلع إلى شرائها ، للعثور على قوائم بالمنازل المغلقة.
الخطوة 1.
- تحدث إلى عامل في المكتب حول كيفية العثور على منازل مغلقة. عادة ما تبحث عن إشعار بيع أو Lis Pendens أو إشعار بالتقصير.
- يمكنك أيضًا التحقق من الصحف المحلية. عادة ما يكون هناك قسم إشعار عام ينبهك إلى المنازل المغلقة.
الخطوة 2. ابحث عن منازل خارج المدن الكبرى
لا تقصر بحثك على المدن الكبرى. بينما تميل المنازل في المدن إلى البيع مقابل المزيد ، لا يزال بإمكانك تحقيق ربح من تقليب المنازل خارج المدينة. يمكنك عادة العثور على منازل منخفضة السعر من 2 إلى 3 ساعات خارج حدود المدينة.
- لا تذهب للريف أكثر من اللازم. من غير المرجح أن تبيع مزرعة في منطقة معزولة لتحقيق ربح كبير. التزم بالبلدات الصغيرة بالقرب من المدن أو مناطق الضواحي.
- إذا أمكن ، انظر إلى منازل بعيدة عن السواحل. المنازل في مدن الغرب الأوسط والجنوب أرخص بكثير من منازل الساحل الشرقي أو الغربي.
الخطوة الثالثة. قم بإعداد نظام تنبيه تلقائي
إذا وجدت منزلًا بسعر جيد ، فأنت تريد أن تكون أول شخص يقدم عرضًا. يمكن أن يمنحك هذا ميزة على المنافسة. إنها لفكرة جيدة أن يكون لديك بعض أنظمة التنبيه التلقائي التي تم إعدادها. تحدث إلى وكيل العقارات الخاص بك حول نظام التنبيه التلقائي. إذا كنت لا تعمل مع وكيل ، فإن مواقع مثل Zillow تسمح لك عمومًا بإعداد تنبيهات تلقائية بشأن منازل بسعر معين في منطقة معينة.
الخطوة 4. ابحث عن منازل للبيع من قبل المالك
إذا احتاج المالك إلى بيع منزل سريعًا ، فقد يتنازل عن التحدث إلى وكيل عقارات. قد تبيع المنازل المعروضة للبيع من قبل المالك بسعر أرخص. قد لا يعرف أصحاب المنازل القيمة الحقيقية لممتلكاتهم ويتركونها بسعر أقل بكثير من القيمة السوقية. إنها لفكرة جيدة أن تتجول في بعض الأحياء حيث تفكر في شراء منازل لقلبها. ترقب لافتات كتب عليها "للبيع من قبل المالك".
الخطوة 5. استشر وكيل عقارات
من الجيد دائمًا أن يكون لديك محترف بجانبك. إذا كنت جديدًا في سوق العقارات ، فتحدث إلى وكيل عقارات حول العثور على منازل تقلبها. يمكن أن يساعدك الوكيل المؤهل في توجيهك في اتجاه منازل عالية الجودة ومنخفضة السعر تلبي احتياجاتك.
- يمكنك العثور على وكيل عقارات عبر الإنترنت أو من خلال تصفح الصفحات الصفراء. يمكنك قراءة مراجعات الوكيل على موقع ويب مثل Yelp للتأكد من أنه يتمتع بسمعة طيبة.
- يجب عليك أيضًا أن تطلب من الأشخاص الآخرين الذين قلبوا منازلهم توصية لوكيل ما. يجب أن يكون الوكيل العقاري على استعداد أيضًا لإعطائك معلومات الاتصال بالعملاء السابقين. تحدث إلى العملاء السابقين واطرح مجموعة متنوعة من الأسئلة للتأكد من أن وكيل العقارات المحتمل قوي.
جزء 2 من 3: تقييم الاستثمارات المحتملة
الخطوة 1. قم بزيارة مجموعة متنوعة من المنازل
لا تحد من بحثك عندما تبحث عن منازل تقلبها. قم بزيارة مجموعة متنوعة من المنازل في عدد من المناطق المختلفة. وازن بين إيجابيات وسلبيات كل منزل تزوره حتى تتمكن من تحديد المنازل التي تستحق الاستثمار.
- احضر العديد من البيوت المفتوحة في الحي الذي اخترته. يجب عليك أيضًا التحدث إلى وكيل العقارات الخاص بك واطلب القيام بجولة في منازل متعددة في يوم واحد.
- تعرف على سبب كون المنازل رخيصة. قد تحتاج بعض المنازل الرخيصة إصلاحات واسعة النطاق أو أن تكون في مواقع سيئة. قد تحتاج المنازل الأخرى إلى إصلاحات طفيفة فقط وقد يتم تخفيض سعرها بسبب عوامل أخرى ، مثل حاجة المالكين إلى البيع بسرعة.
الخطوة 2. لا تخجل من المنازل التي تحتاج إلى إصلاح
قد تكون أسعار بعض المنازل أقل لأنها تحتاج إلى بعض أعمال الإصلاح. معظم المنازل التي تجدها عندما تكون المنازل المقلوبة ستكون عبارة عن واجهات تثبيت إلى حد ما ، لذلك لا ترفض في وظيفة الإصلاح. إذا كان بالإمكان إجراء الإصلاحات بسرعة وبسعر أرخص ، فقد يكون المنزل يستحق الاستثمار.
- في كثير من الأحيان ، يحتاج المنزل فقط إلى إصلاحات تجميلية. يمكن أن تؤدي وظيفة الطلاء السيئة أو السجاد السيئ أو الرائحة القوية إلى ترك المنزل في السوق لفترة طويلة. سيؤدي ذلك إلى خفض أسعار المنزل. ومع ذلك ، من السهل جدًا إصلاح مثل هذه المشكلات.
- قم ببعض البحث بنفسك. اتصل بمجموعة متنوعة من المقاولين واسألهم عن تكلفة إصلاحات معينة بشكل عام. يجب عليك أيضًا أن تسأل مالكي المنازل أو وكلاء العقارات عما إذا كان هناك أي إصلاحات كبيرة يجب إجراؤها في المنزل.
الخطوة 3. تقديم الكثير من العروض
إنها لفكرة جيدة أن تقدم الكثير من العروض عند البحث عن منازل لقلبها. من المحتمل أن يكون السوق منافسًا إلى حد ما ، ولن تتمكن من شراء كل منزل تقدم عرضًا عليه. ينصح المحترفون باستخدام قاعدة 100-10-1. هذا يعني أنه يجب عليك النظر إلى ما يقرب من 100 منزل ، وتقديم عرض لحوالي 10 منازل ، وينتهي بك الأمر بشراء منزل واحد من أصل 10.
- لا تخف من تقديم عروض على منازل ليست خيارك الأول. ستنخفض معظم عروض التسعير الخاصة بك على أي حال. إذا انتهى بك الأمر إلى منزل لم يكن خيارك الأول ، فلا يزال بإمكانك تحقيق أقصى استفادة من الشراء.
- ومع ذلك ، لا تقدم عروض على المنازل التي تعرف أنك لا تريدها. منزل في حي سيء للغاية ، على سبيل المثال ، ربما لا يكون استثمارًا مفيدًا. قم فقط بتقديم عروض على المنازل التي تشعر أنه يمكنك التعايش معها.
جزء 3 من 3: التحدث إلى محترفين حول إجراء عملية شراء
الخطوة الأولى. قم بإجراء فحص للمنزل على العقارات التي تفكر في شرائها
لا تقم أبدًا بشراء عقار دون إجراء فحص المنزل في وقت مبكر. قم بتعيين مفتش منزل مؤهل لتقييم المنزل قبل تقديم عرض.
- سيكون مفتش المنزل طرفًا ثالثًا محايدًا غير مهتم بتقليل الضرر لإجراء عملية بيع. سيخبرك هو أو هي بكمية العمل المطلوب في المنزل.
- يعد المنزل الذي يحتاج إلى إصلاحات طفيفة استثمارًا رائعًا إذا كنت تبحث عن قلب منزل. ومع ذلك ، قد لا يستحق المنزل الذي يحتاج إلى تجديدات كبيرة وقتك ومالك.
الخطوة 2. تحدث إلى محامٍ
ما لم تكن حاصلاً على شهادة في القانون بنفسك ، يجب ألا تشتري منزلًا أبدًا دون التحدث إلى محامي عقارات. هناك الكثير من الأعمال الورقية والعقود المتعلقة بشراء منزل. سوف ينصحك محامٍ عقاري مؤهل بعناية ويمنعك من اتخاذ قرارات شراء سيئة.
- يمكنك العثور على محامي عقارات عبر الإنترنت أو في الصفحات الصفراء المحلية. يجب عليك أيضًا التحدث إلى الأصدقاء أو الزملاء الذين يقلبون المنازل ويطلبون الإحالة.
- اقرأ المراجعات دائمًا قبل تعيين محامٍ للتأكد من اختيارك لشخص يتمتع بسمعة طيبة.
الخطوة الثالثة. احصل على تقديرات لتكاليف الإصلاح من مجموعة متنوعة من المهنيين
تريد التأكد من أن تكلفة الإصلاحات لا تفوق الربح النهائي للمنزل. اتصل بمجموعة متنوعة من المقاولين المرخصين في منطقتك. أخبرهم بأنواع الإصلاحات التي تحتاجها ، واطلب منهم تقديرات. احسب تقريبًا مقدار التكلفة الإجمالية للإصلاحات.
- لن يقدم بعض المقاولين تقديرًا مجانيًا إذا كنت لا تملك العقار إلا إذا كانت لديك بالفعل علاقة عمل معهم. في بعض الحالات ، قد يُطلب منك دفع رسوم رمزية للحصول على تقدير للإصلاحات في عقار لا تملكه.
- اتصل بمجموعة متنوعة من الأماكن وابحث عن أقل الأسعار. ومع ذلك ، يجب عليك أيضًا قراءة المراجعات عبر الإنترنت والتحدث إلى العملاء الآخرين قبل الاستقرار على مقاول.
- إذا كان هناك أي إصلاحات طفيفة ، مثل الطلاء السيئ ، ففكر في القيام بها بنفسك. قد يوفر لك هذا بعض المال عند قلب المنزل.
الخطوة الرابعة: قم بضرب بعض الأرقام لمعرفة المقدار الذي يجب أن تقدمه للمنزل
سترغب في التأكد من أن أي منزل تشتريه يمكن أن يحقق ربحًا. لمعرفة المقدار الذي يجب أن تقدمه ، سيكون عليك القيام ببعض العمليات الحسابية البسيطة. يجب أن يكون وكيل العقارات والمحامي قادرين على مساعدتك في تقدير تكاليف معينة ، بالإضافة إلى سعر البيع النهائي لممتلكاتك.
- ستحتاج إلى ما يشار إليه باسم قيمة ما بعد الإصلاح (ARV). هذا هو السعر الذي سيبيع العقار به في النهاية ، ويمكن لوكيلك معرفة هذا السعر لك من خلال النظر في المبيعات الأخيرة في الحي.
- تريد أن يكون ARV حوالي 70٪ مما ستدفعه للمنزل. اضرب ARV في 0.7 لمعرفة المبلغ الذي يجب أن تدفعه للمنزل. على سبيل المثال ، لا ينبغي شراء منزل بمضادات فيروسات النسخ العكسي بقيمة 200000 دولار أمريكي بأكثر من 140 ألف دولار أمريكي إذا لم يتطلب أي إصلاحات. ومع ذلك ، يجب عليك خصم تكلفة الإصلاحات. إذا كان منزلك يتطلب إصلاحات بقيمة 40 ألف دولار ، فلا تشتريه بأكثر من 100 ألف دولار.
الخطوة 5. تفاوض مع البائع
يجب عليك دائمًا التفاوض قبل تسوية السعر النهائي. إذا تفاوضت مع البائع ، فقد تحصل على السعر أقل مما كنت تريده في البداية. لا تقبل السعر الأول الذي يطلبه البائع ، خاصة إذا كان أعلى من السعر الأقصى الذي حسبته.
هذا هو المكان الذي يكون فيه مفيدًا لتقديم الكثير من العروض. إذا بدا أنك على استعداد لترك عملية البيع ، فمن المرجح أن يستسلم البائع لعرضك
فيديو - باستخدام هذه الخدمة ، قد تتم مشاركة بعض المعلومات مع YouTube
نصائح
- اطلب دائمًا بحثًا عن عنوان كامل قبل أن تدفع نقدًا مقابل عقار ما. خلاف ذلك ، قد تضطر إلى خوض معركة قضائية لاسترداد استثمارك إذا كان لا يمكن نقل الملكية بشكل قانوني.
- قد يستغرق الأمر ما بين أسبوعين إلى عام حتى يتم توضيح العنوان. تأكد من وجود حالة طوارئ خاصة بالعنوان بحيث يمكنك إلغاء ما إذا كان هناك أي عناصر مثيرة للقلق في تقرير العنوان. إذا كان من الممكن مسح هذه العناصر ، فقد ترغب في المتابعة ، ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك ، فقد ترغب في التراجع.
- إذا انتهى بك الأمر إلى خسارة المال عند تقليب المنزل ، وهو أمر شائع ، فقد ترغب في استئجار المنزل لمدة عام أو عامين لكسب بعض المال الإضافي منه قبل بيعه.
