حساب القدم المربعة للمساحة التجارية عملية معقدة تتطلب اهتمامًا لا هوادة فيه بالتفاصيل. يجب على المستأجرين مراعاة مجموعة من العوامل عند اتخاذ قرار بشأن الدخول في ترتيب إيجار ، بما في ذلك المساحة الإجمالية للمبنى والمعايير الإقليمية. أحيانًا ما يتفاجأ المستأجرون الذين يفشلون في فهم المفاهيم المهمة بالتكاليف الخفية والمساحات الصالحة للاستخدام والتي تكون أصغر مما كانوا يتصورون.
خطوات
جزء 1 من 3: اختيار طريقة القياس
الخطوة 1. قارن تقنيات القياس
قد يستخدم الملاك العديد من تقنيات القياس المختلفة لتقييم المساحة بالقدم المربع. تشمل هذه الطرق:
- مساحة قابلة للاستخدام ، أو USF: هذه هي المساحة التي يشغلها المستأجر بالفعل. غالبًا ما يقتبس وكلاء التأجير هذا الرقم للمستأجرين المحتملين ، لكنه لا يمثل سوى جزء من ترتيب الإيجار.
- المساحة القابلة للتأجير بالقدم المربع أو RSF: هذا هو مزيج من القدم المربعة القابلة للاستخدام ونسبة من المساحة المشتركة بالقدم المربع للمبنى. تشمل المناطق المشتركة ، وهي أجزاء من المبنى يستفيد منها جميع المستأجرين ، الردهة والمصاعد والممرات والسلالم.
- إجمالي المساحة بالقدم المربع أو GSF: المساحة الكاملة القابلة للتأجير للمبنى.
الخطوة الثانية: حدد الطريقة الأفضل لك لحساب المساحة التجارية
قامت جمعية مالكي ومديري المباني (BOMA) بتبسيط معايير الصناعة لقياس المساحات المستأجرة في المباني التجارية في عام 2010. الطريقتان الرئيسيتان لـ BOMA هما الطريقة B والطريقة القديمة A.
- الطريقة ب: طريقة عامل التحميل الفردي الجديد تحسب المساحة المستأجرة لكل مستأجر باستخدام نهج موحد في قياس مساحة الأرضية. إنه نفس الشيء بالنسبة لجميع مستويات طوابق المبنى.
- الطريقة القديمة أ: يستخدم معيار 1996 أسعار وحدة منفصلة لـ USF والمساحة المربعة المشتركة. في بعض الحالات ، قد يكون من المفيد للمستأجرين اختيار هذا النهج.
الخطوة 3. اختر طريقة قياس بناءً على نوع الخاصية
عادة ، تعتمد تقنية القياس المستخدمة على الاستخدام المقصود للعقار والعدد المخطط للمستأجرين. عادةً ما يتم قياس مباني المكاتب ومراكز التسوق والمباني الأخرى متعددة المستأجرين باستخدام مراسلون بلا حدود. يتم قياس المباني ذات المستأجر الفردي مثل المستودعات أو مرافق الإنتاج باستخدام GSF. ومع ذلك ، قد لا يُطلب من الملاك استخدام طريقة محددة لقياس المساحة.
الخطوة 4. النظر في معايير التأجير الإقليمية
يسمح القانون الفيدرالي لأصحاب العقارات بقياس المساحة المستأجرة باستخدام أي طريقة يرغبون فيها. ومع ذلك ، قد يكون لأجزاء معينة من الدولة قواعد مختلفة لحساب القدم المربع. مثالان بارزان هما:
- يسمح مجلس العقارات في نيويورك (REBNY) لأصحاب المباني بزيادة أرباحهم إلى أقصى حد عن طريق السماح لهم بجعل RSF أقرب ما يمكن إلى GSF.
- المناطق المدارية: القواعد الجديدة لحساب المناطق المغلقة والمفتوحة للمباني التجارية في المناطق التي تتأثر عادة بظروف مناخية معينة.
جزء 2 من 3: قياس اللقطات المربعة التجارية
الخطوة 1. لا تأخذ أي شيء كأمر مسلم به
قم بقياس المساحة الصالحة للاستخدام بنفسك. يمكن أن يكلفك سوء التقدير في تحديد المساحة بالقدم المربع آلاف الدولارات خلال مدة عقد الإيجار. تسمح معايير القياس النموذجية بتفاوت خطأ بنسبة 2 في المائة عند قياس المساحة التجارية. ومع ذلك ، يمكن أن يترجم هذا إلى الكثير من المال ، خاصة في المساحات الكبيرة أو باهظة الثمن. تأكد من قياس المنطقة بعناية قدر الإمكان ، خاصة إذا كنت المستأجر الذي قد يتأثر سلبًا بهذه الحسابات الخاطئة.
الخطوة 2. قياس بسيطة بالقدم المربع
لقياس اللقطات المربعة التجارية لمساحة مستطيلة ، اضرب طول الغرفة بالأقدام في عرضها. على سبيل المثال ، الغرفة التي يبلغ طولها 12 قدمًا وعرضها 12 قدمًا تساوي 144 قدمًا مربعًا. بالنسبة للمساحات على شكل حرف L أو المقسمة ، يمكنك قياس مستطيلات المساحة بشكل مستقل ثم جمع المساحات للحصول على قياس إجمالي للمساحة.
يمكن أخذ القياسات باستخدام شريط قياس أو جهاز قياس بالليزر
الخطوة الثالثة. ضع في اعتبارك الأشكال غير العادية
توخى الحذر عند قياس أقسام الغرفة ذات الشكل غير المنتظم. لإجراء القياس ، حاول تقسيم الغرفة إلى أشكال بمناطق يسهل حسابها ، مثل المستطيلات والمثلثات. يمكن إيجاد مساحة المثلث القائم بضرب أطوال ضلعين غير قطريين (هذين الضلعين المرتبطين بالزاوية القائمة) ثم قسمة الناتج على 2.
- على سبيل المثال ، إذا كانت هناك غرفة يمر بها جدار قطري ، فيجب عليك استخدام صيغة أكثر تعقيدًا لتحديد المساحة بالقدم المربع للمنطقة. إذا كان طول المساحة مع الجدار القطري 10 أقدام وعرضه 8 أقدام ، فإن المساحة المربعة للمنطقة ستكون 40 قدمًا.
- وذلك لأن الجدار يقطع إجمالي المساحة المربعة ، والتي كانت ستصبح 80 قدمًا إذا لم يكن هناك جدار يتقاطع معها ، إلى النصف.
الخطوة 4. قياس المجالات المشتركة
يجب قياس المساحات المشتركة بحيث يمكن حساب الأمتار المربعة القابلة للتأجير. يتم قياس المساحة المشتركة بالقدم المربع باستخدام نفس الطرق المستخدمة بالقدم المربع القابل للاستخدام ما لم ينص على خلاف ذلك في القوانين المحلية. قد تشمل المناطق المشتركة المصاعد والحمامات والردهات والسلالم والممرات. الأهم من ذلك ، يجب أن تكون المناطق المشتركة متاحة لجميع المستأجرين لاستخدامها أو الاستفادة منها. تأكد من قياس إجمالي المساحة بالقدم المربع لجميع المناطق المشتركة في المبنى.
الخطوة 5. إيجاد المساحة الإجمالية بالقدم المربع
إجمالي المساحة بالقدم المربع يقيس المساحة الإجمالية للمساحة ، بما في ذلك سمك الجدران الخارجية. لقياس هذه المساحة ، ستحتاج إلى قياس طول الجدار من خارج المبنى واستخدام هذه الأبعاد لحساب القدم المربع. لا يتم تقليل GSF للعوائق مثل أعمدة التهوية أو عوارض الدعم أو أعمدة المصعد. لا يشمل GSF المناطق المفتوحة مثل مواقف السيارات أو حمامات السباحة أو مناطق الطابق السفلي غير المحفورة.
جزء 3 من 3: استخدام معلومات اللقطات المربعة
الخطوة 1. حساب عامل الحمولة للمبنى
يمثل عامل التحميل النسبة المئوية الإضافية للقدم المربع المضافة إلى القدم المربعة القابلة للاستخدام لحساب القدم المربعة القابلة للتأجير. لحساب عامل الحمولة ، ابدأ بإيجاد إجمالي الأقدام المربعة القابلة للاستخدام والتأجير للمبنى في الأسئلة. تذكر أن المساحة القابلة للاستخدام هي المساحة التي يمكن تأجيرها للمستأجرين وأن المساحة القابلة للتأجير هي تلك المساحة بالإضافة إلى المناطق المشتركة. ثم قسّم RSF على USF للحصول على عامل الحمولة.
- على سبيل المثال ، إذا كان المبنى به 80 ألف قدم مربع من المساحة الصالحة للاستخدام و 20 ألف قدم مربع إضافية من المناطق المشتركة ، فإن المساحة القابلة للتأجير ستكون 100 ألف قدم مربع.
- بعد ذلك ، سيتم حساب عامل التحميل على أنه 100 ، 000/80 ، 000 = 1.25.
الخطوة الثانية: إيجاد مساحة قابلة للتأجير لعقار ما
يمكن حساب المساحة المستأجرة للممتلكات باستخدام عامل الحمولة للمبنى و USF للممتلكات. يتم ضرب عامل التحميل بواسطة USF للحصول على RSF. يمكنك بعد ذلك استخدام RSF وسعر القدم المربع لمعرفة الإيجار الشهري.
- استمرارًا للمثال السابق ، تخيل أن العقار مقسم إلى نصفين بين مساحتين تجاريتين. لذلك ، كل واحد لديه 40 ألف قدم مربع من المساحة الصالحة للاستخدام.
- للعثور على RSF ، اضرب هذا المبلغ في عامل التحميل ، وهو 1.25. هذا يعني أن RSF في هذه الحالة سيكون 40000 × 1.25 = 50000.
الخطوة الثالثة. وزن الاختلافات في العقارات التجارية
يمكن أن تختلف أسعار الوحدات بشكل كبير بناءً على موقع المبنى وفئته. قد يصل الإيجار على مكتب بمساحة 500 قدم مربع (46.5 متر مربع) في وسط المدينة أعلى من الإيجار على مساحة 1000 قدم مربع (92.9 متر مربع) على بعد 10 بنايات فقط. تندرج المباني في 1 من 3 تصنيفات قياسية.
- الفئة أ: هذه هي المباني الأكثر شهرة في الأقسام الأكثر تميزًا في المدينة. تتطلب المباني من الدرجة الأولى إيجارات أعلى من المتوسط.
- الفئة ب: هذا هو التصنيف الأوسع. معظم هذه المباني ذات تشطيبات متوازنة إلى جيدة.
- الفئة ج: الوحدات في هذا الفصل وظيفية للغاية ولكنها تقدم القليل من وسائل الراحة. الإيجارات منخفضة بشكل عام.
الخطوة 4. حساب الإيجار الإجمالي للممتلكات على أساس قدم مربع
تعتمد الإيجارات عادةً على مراسلون بلا حدود أو صندوق تخزين المساحات. بمجرد حصولك على هذه البيانات ، يمكنك استخدام سعر السوق للقدم المربع لتحديد سعر إيجار العقار. استمرارًا للمثال أعلاه ، إذا كان الإيجار 1.50 دولارًا للقدم المربع من RSF شهريًا ، فسيكون الإيجار 1.50 دولار × 50 ، 000 = 75000 دولار.
